지주택 업무대행비, 돌려받을 수 있을까

업무대행비가 문제 되는 이유

가입 초기에는 분담금보다 업무대행비(업무추진비·용역비)가 먼저 나가는 경우가 많습니다. 그래서 사업이 멈추거나 중간에 나갈 때 이 돈을 돌려받을 수 있는지가 자주 다툼이 됩니다. 계약서나 규약에 '업무대행비는 반환하지 않는다'는 조항이 들어 있는 경우도 있습니다.

답은 내가 어떤 길로 나가는지에 따라 달라집니다. 규약에 따라 탈퇴하거나 자격을 잃은 경우와, 가입계약 자체가 무효이거나 취소·해제된 경우를 나눠 봅니다.

탈퇴하거나 자격을 잃은 경우

이때는 규약과 계약서의 공제 조항이 기준이 됩니다. 세대주 지위를 잃은 조합원 사건에서 대법원은 조합이 계약을 해지할 수 있고, 그 경우 돌려줄 범위와 시기에는 계약서의 공제 조항이 적용될 수 있다고 보았습니다. 그 계약서에는 업무대행비를 돌려주지 않는다는 조항이 있었습니다(대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213608 판결).

반대로 공제하려는 비용이 규약·총회 결의·약정으로 미리 정해져 있지 않았다면 빼기 어렵다는 판례도 있습니다(대법원 2022. 2. 11. 선고 2021다282046 판결). 그래서 '업무대행비 미반환'이 언제, 어떤 문서에 들어갔는지, 내가 지위를 잃기 전에 정해졌는지를 먼저 확인합니다.

분담금 20%와 업무용역비 전액을 공제하기로 한 총회 결의가 문제 된 사건에서 법원은 20% 부분을 10%로 줄였지만, 판결문에는 업무용역비 공제 부분에 대한 판단이 나오지 않습니다(대법원 2025. 10. 16. 선고 2023다203221 판결). 업무대행비 공제를 다툴 수 있는지는 조항 문구와 사정에 따라 따로 검토해야 합니다.

계약이 무효이거나 취소·해제된 경우

가입계약이 무효가 되거나 취소·해제되면, 법률상 원인 없이 받은 돈으로 보아 업무대행비까지 돌려 달라고 청구하는 것을 검토합니다(민법 제741조).

조합의 지시로 업무대행사 계좌에 업무추진비를 넣었더라도, 계약이 무효라면 다른 특별한 사정이 없는 한 업무대행사가 아니라 계약 상대방인 조합에 반환을 구해야 한다고 본 판례가 있습니다(대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다288045 판결). 누구를 상대로 청구하느냐가 결과를 좌우할 수 있으므로 계약서의 당사자와 입금 지시 내용을 확인합니다.

신탁사 계좌에 남아 있다면

가입할 때 낸 돈은 예치기관에 맡겨야 하고, 그 뒤 계약금 등 자금은 신탁업자가 보관해야 합니다(주택법 제11조의2 제3항). 그래서 신탁사에서 바로 돌려받을 수 있는지 묻는 분이 많습니다.

그러나 신탁사는 자금관리 계약에 정한 절차·요건·범위 안에서만 돈을 내줍니다. 탈퇴자가 추진위원회를 대신해 신탁사에 청구한 사건에서, 계약과 동의서에 업무추진비는 환불을 요청할 수 없다는 내용이 있었고 신탁사는 이를 들어 맞설 수 있다고 보았습니다(대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다244836 판결).

업무대행사에 책임을 물을 수 있는 경우

업무대행사는 신의에 따라 성실하게 업무를 해야 하고, 자기 잘못으로 조합원(가입 신청자 포함)에게 손해를 입히면 배상할 책임이 있다고 주택법이 정합니다(주택법 제11조의2 제5항). 사업 추진이 불가능할 수 있다는 사정을 알리지 않은 시행대행사의 고지의무 위반을 인정한 판례도 있습니다(대법원 2012. 4. 26. 선고 2010다8709 판결).

다만 이는 업무대행비 반환과는 다른 손해배상 청구여서, 무엇을 잘못했고 어떤 손해가 생겼는지를 따로 보여야 합니다.

확인할 자료

• 납입 내역(어느 계좌로, 누구 지시로, 분담금과 업무대행비를 나눠)
• 가입계약서·규약의 업무대행비 조항과 그 조항이 들어간 시기
• 업무대행계약서와 업무대행사 실적보고서(조합원은 공개·열람을 요구할 수 있습니다, 주택법 제12조)
• 신탁사와 맺은 자금관리 계약서, 가입 때 낸 동의서

2027년 3월 9일부터는 업무대행자가 조합원 모집 같은 대행 업무와 계약금 등 자금 보관 업무를 함께 맡을 수 없게 됩니다. 어느 시점의 계약인지도 확인합니다.