세대주가 바뀌거나 집을 샀다면, 지주택 조합원 자격은 어떻게 되나

지역주택조합 조합원 자격 세 가지

• 주택: 세대원 전원이 집이 없는 세대의 세대주이거나, 세대원 중 1명만 전용 85㎡ 이하 주택 1채를 가진 세대의 세대주여야 합니다. 분양권 등을 가지고 있어도 주택을 가진 것으로 봅니다(주택법 시행규칙 제8조 제1항).
• 거주: 조합설립인가 신청일 현재 같은 권역에 6개월 이상 계속 살고 있어야 합니다.
• 중복 가입 금지: 본인이나 주민등록이 따로 된 배우자가 다른 지역·직장주택조합의 조합원이면 안 됩니다.

이 요건은 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호가 정합니다. 특히 주택 요건은 조합설립인가 신청일부터 입주 가능일까지 계속 지켜야 합니다. 사업 부지가 투기과열지구 안에 있으면 기준일이 설립인가 신청일 1년 전으로 당겨집니다.

자격을 잃는 흔한 경우

• 입주 전에 집이나 분양권을 산 경우
• 세대주를 배우자 등으로 바꾸거나 다른 세대에 합쳐 세대원이 된 경우
• 다른 주택조합에 가입한 경우

시장·군수·구청장은 설립인가, 사업계획승인, 사용검사 때 주택전산망으로 자격을 다시 확인합니다(주택법 시행규칙 제8조 제3항). 가입 뒤 몇 년이 지나 문제가 드러나는 이유입니다.

자격을 잃으면 조합원 지위는

입주 가능일 전에 세대주 자격을 잃은 조합원은 조합이 따로 해지하지 않아도 조합원 지위를 잃는다고 본 판례가 있습니다(대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결). 한편 세대주 지위 상실은 계약서의 자격 유지 의무를 어긴 것이므로 조합이 계약을 해지할 수 있고, 그 경우 계약서의 공제 조항이 적용될 수 있다고 본 판례도 있습니다(대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213608 판결).

어느 쪽으로 처리되는지에 따라 돌려받는 금액과 시기가 달라질 수 있어, 규약의 '자동상실' 조항과 가입계약서의 해지·공제 조항을 함께 읽어야 합니다.

자격을 잃은 뒤에 내라는 돈

조합원 지위를 잃으면 그 효력은 앞으로만 미칩니다. 그래서 지위를 잃은 뒤에 납부기한이 오는 부담금은 낼 의무가 없고, 그 전에 기한이 온 부담금은 낼 의무가 있다고 본 판례가 있습니다(대법원 2022. 7. 14. 선고 2022다226883 판결). 실제로 낸 날이 아니라 납부기한(이행기)이 언제였는지가 기준이라는 판례도 있습니다(대법원 2025. 1. 9. 선고 2023다209403 판결).

자격을 잃은 날과 계약서의 각 납부 일정을 나란히 적어 보는 것이 출발점입니다.

예외가 있는 경우

• 근무·질병 치료·유학·결혼 같은 부득이한 사유로 세대주 자격을 잃었다가 다시 얻고 시장·군수·구청장이 인정하면 자격이 있는 것으로 봅니다(주택법 시행령 제21조 제2항). 이 문구는 2026년 6월 23일 바뀌었고, 바뀌기 전 규정에 대해 대법원은 객관적으로 부득이한 사유에 해당하면 관청의 인정이 없어도 자격이 유지된다고 보았습니다. 다만 그 사건에서는 심사를 기다리며 분담금을 내지 않아 받은 제명이 유효로 남았습니다(대법원 2025. 6. 26. 선고 2024다326541 판결).
• 상속·유증·혼인으로 집을 갖게 된 경우에는 부적격 통보를 받은 날부터 6개월 안에 처분하면 집을 갖지 않은 것으로 봅니다(주택법 시행규칙 제8조 제2항 제1호).
• 조합원이 사망해 지위를 상속받는 사람은 위 요건을 갖추지 않아도 조합원이 될 수 있습니다.

가입할 때부터 자격이 없었다면

자격 요건을 갖추지 못한 채 가입했다는 사정만으로 가입계약이 당연히 무효가 되지는 않는다고 본 판례가 있습니다(대법원 2025. 2. 13. 선고 2024다249040 판결). 자격 문제로 돈을 돌려받으려면 가입 당시 조합 측이 자격에 대해 무엇을 알고 어떻게 안내했는지 자료로 보여야 하는 경우가 많습니다.