지주택 총회 결의가 잘못됐다고 생각될 때 다투는 방법

총회를 거쳐야 하는 일

조합의 중요한 일은 총회 의결을 거쳐야 합니다. 법령은 규약 변경, 자금 차입, 예산 외에 조합원에게 부담이 될 계약, 업무대행자 선정·변경과 업무대행계약, 시공자 선정과 공사계약, 임원 선임·해임, 조합원별 분담 명세 확정·변경, 예산안, 해산 결의를 반드시 총회에서 의결하도록 정합니다(주택법 시행규칙 제7조 제6항).

이런 일을 총회 없이 했거나, 총회를 열었지만 절차나 내용에 문제가 있다면 결의의 효력을 다툴 수 있는지 검토합니다.

먼저 의사록과 소집 자료를 받습니다

조합 임원은 총회 의사록 같은 서류를 작성·변경 뒤 15일 안에 공개해야 하고, 조합원이 열람·복사를 요청하면 15일 안에 따라야 합니다(주택법 제12조 제2항·제3항). 요청은 날짜와 대상 서류를 적은 서면으로 합니다.

절차에서 볼 것

• 소집권자, 통지 기간과 방법, 안건 기재가 규약대로였는지
• 직접 출석 비율: 총회 의결에는 조합원 10% 이상, 위에 적은 중요한 안건에는 20% 이상이 직접 출석해야 합니다(주택법 시행령 제20조 제4항).
• 서면결의서·위임장의 수와 진위, 중복 여부(의결 정족수 계산)

내용에서 볼 것

절차를 지켰더라도 내용이 합리적인 범위를 넘으면 문제가 될 수 있습니다. 재건축조합 사안이지만 임원에게 과다한 성과급을 주는 총회 결의는 적당한 범위를 넘는 부분이 무효라고 본 판례가 지주택 안내에 정리되어 있습니다. 조합장이 규약이나 총회 결의 없이 받은 보수는 부당이득이 될 수 있다는 판례도 있습니다(대법원 2024. 10. 8. 선고 2024다257362 판결).

총회에서 의결한 안건의 내용과 범위가 불분명할 때 어떻게 해석하는지를 밝힌 판례도 있어(대법원 2019. 6. 27. 선고 2017다244054 판결), 안건 문구를 그대로 확보해 두는 것이 중요합니다.

다투는 방법

• 결의 무효·부존재 확인 소송: 해당 총회 결의가 무효이거나 존재하지 않음을 확인해 달라고 청구합니다.
• 추가분담금 결의라면 그 돈을 낼 의무가 없다는 확인(채무 부존재 확인)을 함께 검토합니다.
• 결의가 그대로 실행되면 되돌리기 어려운 경우에는 본안 판결 때까지 효력을 멈춰 달라는 가처분을 검토합니다(민사집행법 제300조). 이 가처분은 원칙적으로 상대방이 참석하는 심문기일을 열고(민사집행법 제304조), 멈추지 않으면 생길 손해를 구체적으로 설명해야 합니다.

가처분이 받아들여져도 본안에서 지면 취소될 수 있고, 상대방 손해에 대한 책임 문제도 생길 수 있어 함께 따져 봅니다.

모아 둘 자료

• 총회 소집 통지서와 안건 자료
• 총회 의사록과 참석자 명부(공개 범위 안에서)
• 서면결의서·위임장 집계표
• 규약(총회 소집·의결 조항)
• 결의에 따라 받은 청구서나 공문