추진위원회(모집 신고) 단계에서 지주택에 가입할 때 알아 둘 것

이 단계에서 정해진 것과 아닌 것

조합원을 모집하려면 주택건설대지 50% 이상의 토지 사용권원을 확보해 시장·군수·구청장에게 신고하고 공개모집해야 합니다(주택법 제11조의3 제1항). 사용권원은 땅을 샀다는 뜻이 아니라 사용 승낙만 받은 상태일 수 있습니다.

조합 설립인가를 받으려면 80% 이상의 사용권원과 15% 이상의 소유권, 예정 세대수 절반 이상이면서 20명 이상의 조합원이 필요합니다(주택법 시행령 제20조). 모집 신고 단계에서 가입한다는 것은 이 요건이 채워지기 전에 계약한다는 뜻입니다.

2027년 3월 9일 이후 하는 모집 신고부터는 요건이 80% 이상으로 높아지고, 사유지는 소유권이나 계약금 10% 이상을 낸 신고된 매매계약만 인정됩니다. 그 전에 신고가 수리된 사업은 종전 규정을 따릅니다.

가입 전에 확인할 것

• 모집 신고가 수리됐는지, 광고와 계약서에 조합 이름·사무소 위치·신고 수리일이 적혀 있는지
• 토지 확보율 중 소유권과 사용권원이 각각 얼마인지(계약서에 면적과 비율을 적게 되어 있습니다)
• '확정 분양가', '추가분담금 없음', '시공사 확정' 같은 표현이 있는지. 사업계획승인 전에는 확정될 수 없는 내용을 확정된 것처럼 알리는 것은 금지됩니다(주택법 제11조의5 제2항)
• 계약서와 규약의 탈퇴·환급 조항, 특히 업무대행비를 돌려주는지
• 가입비가 예치기관에 들어가는지, 다른 계좌로 따로 내라고 하지 않는지
• 입주 때까지 내 자격(세대주·무주택·거주)을 지킬 수 있는지

법이 정한 보호 장치

모집하는 쪽은 계약서의 중요 사항을 가입자가 이해하도록 설명하고, 이해했다는 서면 확인을 받아 가입자에게 줘야 합니다(주택법 제11조의4). 확인서에 체크만 하고 구두 설명이 없었다면 나중에 다툼의 자료가 될 수 있으니 받은 서류를 모두 보관합니다.

가입비 등은 예치기관에 맡겨야 하고, 예치한 날부터 30일 안에는 이유 없이 청약을 철회할 수 있습니다. 철회를 이유로 위약금이나 손해배상을 물릴 수 없습니다(주택법 제11조의6).

가입 뒤 일정이 늦어지면

모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되도록 설립인가를 받지 못하면, 발기인은 가입 신청자 전원으로 된 총회에서 사업 종결 여부를 정하도록 해야 합니다(주택법 제14조의2 제2항). 일정이 늦어진다는 사정만으로 계약 해제가 인정되기는 어렵다는 판례가 있어(대법원 2022. 4. 28. 선고 2021다305208 판결), 이 총회 절차와 규약의 청산 조항을 함께 봅니다.

추진위 단계 계약에서 다툼이 된 사례

• 인터넷 게시물의 토지 확보 표현과 계약서의 '매입대지면적' 표시가 속인 것인지 다시 심리하라고 한 판례(대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다293395 판결)
• 가입 때 조합원 자격이 없었더라도 설립인가 신청일 전에 납부기한이 온 계약금은 돌려받을 대상이 아니라고 본 판례(대법원 2025. 1. 9. 선고 2023다209403 판결)
• 추진위원회를 대신해 신탁사에 돈을 청구했지만 자금관리 계약의 요건 때문에 막힌 판례(대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다244836 판결)