지역주택조합이란
지역주택조합은 같은 생활권에 사는 사람들이 조합을 만들고, 그 조합이 직접 땅을 사서 아파트를 짓는 방식입니다. 주택법은 정해진 지역에 사는 주민이 주택을 마련하려고 설립한 조합이라고 정의합니다(주택법 제2조 제11호 가목).
조합원이 될 수 있는 사람은 집이 없거나 작은 집 한 채만 가진 세대주입니다. 시세보다 싸게 새 아파트를 마련할 수 있다는 기대로 많이 가입합니다.
재개발·재건축과 가장 크게 다른 점은 땅입니다. 재개발·재건축은 이미 그 땅과 건물을 가진 사람들이 조합원이 됩니다. 지역주택조합은 땅이 없는 사람들이 조합원이 되고, 땅은 조합원이 낸 돈으로 나중에 사들입니다.
그래서 순서가 거꾸로 됩니다. 땅을 다 사기 전에 조합원을 먼저 모으고, 그 돈으로 땅을 사러 나섭니다. 땅 주인이 팔지 않거나 값을 올리면 사업이 늦어집니다. 늦어지는 동안에도 운영비와 업무대행비는 계속 나갑니다.
사업이 멈추면 이미 쓴 돈은 되찾기 어려울 수 있습니다. 사업비가 늘면 조합원이 돈을 더 내야 할 수도 있습니다. 가입할 때 들은 금액은 확정된 분양가가 아닙니다. 법도 공급가격이 확정된 것처럼 오해하게 하는 광고를 금지합니다(주택법 제11조의5 제2항 제3호).
재개발·재건축과 무엇이 다른가
| 지역주택조합 | 재개발·재건축 | |
|---|---|---|
| 조합원 | 정해진 권역에 6개월 이상 산 무주택자 또는 전용 85㎡ 이하 주택 1채를 가진 세대의 세대주 | 사업 구역 안에 땅이나 건물을 가진 소유자 |
| 토지 | 조합이 조합원의 돈으로 새로 사들여야 합니다 | 조합원이 이미 가진 땅이 사업 부지가 됩니다 |
| 사업 시작 | 땅을 일부만 확보한 상태에서 조합원 모집을 시작할 수 있습니다 | 지자체가 정비구역을 지정한 뒤 절차가 진행됩니다 |
| 근거 법률 | 주택법 | 도시 및 주거환경정비법 |
| 주된 위험 | 땅을 다 사지 못해 사업이 멈추거나 늦어지는 것, 그동안 쓴 비용, 추가분담금 | 사업 지연과 추가분담금. 땅을 새로 사야 하는 부담은 지역주택조합보다 작습니다 |