진행 순서
지역주택조합은 아래 순서로 진행됩니다. 단계마다 지금 전국에서 그 단계에 있는 현장 수를 함께 보여 드립니다(공개 자료 기준).
1. 조합원 모집 신고
280곳지금 이 단계 · 2년 넘게 머문 곳 221곳요건
- 주택건설대지 50% 이상의 토지 사용권원을 확보하고 시장·군수·구청장에게 신고합니다. 그다음 공개모집으로 조합원을 모읍니다.
- 2027.3.9. 이후 하는 모집 신고부터는 80% 이상이어야 합니다. 이때 사유지는 소유권이나, 신고된 매매계약으로서 실제 거래가격의 10% 이상 계약금을 낸 경우만 인정됩니다.
- 가입계약서에 사업 개요, 자격 기준, 분담금 납부 예정액과 시기, 토지 사용권원·소유권 확보 면적과 비율, 탈퇴·환급 방법과 시기를 적어야 합니다.
- 모집하는 쪽은 계약 내용을 설명하고, 가입자가 이해했다는 서면 확인을 받아 가입자에게 줘야 합니다.
- 가입할 때 내는 돈은 은행·체신관서·보험회사·신탁업자 같은 예치기관에 맡겨야 합니다.
- 조합원 모집 업무는 법이 정한 자격과 자본금을 갖춘 자만 대행할 수 있고, 계약금 같은 자금 보관은 신탁업자에게 맡겨야 합니다.
- 모집 광고에는 '지역주택조합 조합원 모집을 위한 광고'라는 문구, 자격 기준, 토지 확보 비율, 조합 이름과 사무소 위치, 모집 신고 수리일이 들어가야 합니다.
자주 생기는 문제
- 토지 확보율을 부풀리거나, 계약서에 '매입대지면적'처럼 헷갈리는 표현을 써서 가입을 권하는 일이 있습니다. 법은 확보 비율을 사실과 다르거나 불명확하게 알리는 것을 금지합니다.
- '사용권원'은 땅을 샀다는 뜻이 아닙니다. 땅 주인의 사용 승낙만 받은 상태일 수 있고, 나중에 매매가 이뤄지지 않을 수 있습니다.
- '확정 분양가', '시공사 확정' 같은 말로 가입을 권하는 일이 있습니다. 시공자가 정해지지 않았는데 정해진 것처럼 오해하게 하는 것도 금지됩니다.
- 가입 초기에 업무대행비가 먼저 나갑니다. 사업이 멈추면 이 돈은 되찾기 어려울 수 있습니다.
- 모집이 길어져 2년 안에 설립인가를 받지 못하는 사업이 적지 않습니다.
기한
모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되는 날까지 설립인가를 받지 못하면, 발기인은 그날부터 3개월 안에 가입 신청자 전원으로 구성되는 총회를 열어 사업을 끝낼지 정하도록 해야 합니다. 사업 종결은 가입 신청자 3분의 2 이상이 찬성하고, 20% 이상이 직접 출석해야 의결됩니다. 총회 7일 전까지 목적·안건·일시·장소를 알려야 합니다(주택법 제14조의2 제2항·제3항, 주택법 시행령 제25조의2 제1항 제2호·제3항).
근거 주택법 제14조의2 제2항·제3항, 주택법 시행령 제25조의2 제1항 제2호·제3항
근거 주택법 제11조의3 제1항·제8항, 주택법 제11조의4, 주택법 제11조의6 제1항, 주택법 시행령 제24조의5, 주택법 제11조의2 제1항·제3항, 주택법 제11조의5 제1항, 주택법 시행령 제24조의4 제1항, 주택법 부칙(법률 제21902호) 제1조·제4조 제1항·제10조
모집 신고 요건 50%(현행)는 2027.3.9. 이후 모집 신고분부터 80%(사유지는 소유권 또는 계약금 10% 이상 지급된 신고 매매계약)로 바뀝니다. 그 전에 신고가 수리된 사업은 종전 규정을 따릅니다(부칙 제4조 제1항, 제10조).
2. 조합 설립인가
135곳지금 이 단계 · 3년 넘게 머문 곳 87곳요건
- 주택건설대지 80% 이상의 토지 사용권원과 15% 이상의 토지 소유권을 확보해야 합니다.
- 조합원은 주택건설 예정 세대수의 50% 이상이고 20명 이상이어야 합니다. 이 요건은 설립인가일부터 사용검사일까지 계속 지켜야 합니다.
- 창립총회 회의록, 조합장 선출 동의서, 조합원 전원이 자필로 서명한 조합규약, 조합원 명부, 사업계획서를 내야 합니다.
- 규약에는 탈퇴·제명 때 돌려줄 돈의 계산 방식, 지급 시기와 절차가 들어가야 합니다.
- 총회 의결에는 조합원 10% 이상이 직접 나와야 합니다. 창립총회 등은 20% 이상이 직접 나와야 합니다.
- 인가 뒤에는 원칙적으로 조합원을 바꾸거나 새로 넣을 수 없습니다. 추가모집 승인이나 결원 충원 같은 예외만 있습니다.
- 인가가 나면 시장·군수·구청장이 조합 이름, 인가일, 대지 위치, 조합원 수, 토지 확보 면적과 비율을 홈페이지에 공고합니다.
자주 생기는 문제
- 80% 사용권원을 채우지 못해 설립인가 직전에서 몇 년씩 멈추는 사업이 있습니다.
- 자격이 없는 조합원이 섞여 있으면 인가 과정의 자격 확인에서 문제가 됩니다.
- 인가 뒤 사업계획이 바뀌어 세대수, 평형, 분담금이 달라질 수 있습니다. 변경 가능성을 알고 가입했다면 그 변경만으로는 계약을 해제하기 어렵다는 판례가 있습니다.
- 운영비와 업무대행비 쓰임이 잘 드러나지 않을 수 있습니다. 조합원은 규약, 총회 의사록, 회계감사보고서 같은 자료의 공개와 열람·복사를 요구할 수 있습니다.
기한
설립인가를 받은 날부터 2년 안에 사업계획승인을 신청해야 합니다. 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하면 그날부터 3개월 안에 총회를 열어 해산 여부를 정해야 합니다(주택법 시행령 제23조 제1항, 주택법 제14조의2 제1항, 주택법 시행령 제25조의2 제1항 제1호).
근거 주택법 시행령 제23조 제1항, 주택법 제14조의2 제1항, 주택법 시행령 제25조의2 제1항 제1호
근거 주택법 제11조 제1항·제2항, 주택법 시행령 제20조 제1항 제1호 가목, 주택법 시행령 제20조 제2항 제6호의2, 주택법 시행령 제20조 제4항, 주택법 시행령 제20조 제7항, 주택법 시행령 제20조 제10항, 주택법 시행령 제22조 제1항
80%·15% 숫자는 그대로지만, 2027.3.9. 이후 모집 신고분부터는 사유지의 '권원'이 소유권 또는 계약금 10% 이상 지급된 신고 매매계약으로 좁아집니다(주택법 제11조 제2항 제1호, 부칙 제4조 제1항).
관련 판례
3. 사업계획승인
63곳지금 이 단계요건
- 원칙은 주택건설대지의 소유권을 모두 확보하는 것입니다.
- 지구단위계획 결정이 필요한 사업에서 등록사업자와 공동으로 사업하는 주택조합은 대지의 80% 이상 소유권을 확보하고, 나머지 땅이 매도청구 대상이면 승인을 받을 수 있습니다(2026.9.8. 개정 전에는 95%).
- 매도청구는 땅 주인과 3개월 이상 협의한 뒤 시가로 팔라고 청구하는 절차입니다. 95% 이상을 확보했으면 남은 모든 소유자에게 청구할 수 있습니다. 그보다 적으면 지구단위계획구역 결정고시일 10년 전부터 땅을 계속 가진 소유자에게는 청구할 수 없습니다.
- 조합원 수 요건(예정 세대수의 50% 이상, 20명 이상)을 계속 지켜야 합니다.
- 조합원 추가모집 승인과 그에 따른 변경인가 신청은 사업계획승인 신청일까지 해야 합니다.
자주 생기는 문제
- 남은 땅 주인과 매도청구 소송이 길어지면 승인과 착공이 늦어집니다.
- 매도청구 가격은 시가로 정해져 토지비가 예상보다 늘 수 있습니다.
- 승인 과정에서 세대수나 설계가 바뀌어 분담금이 늘 수 있습니다.
- 시공사와 본계약을 맺으면서 공사비가 오르는 경우가 있습니다. 2027.3.9.부터는 사업비가 10% 이상(생산자물가상승률 제외) 늘면 조합원 3분의 2 이상 출석과 출석 조합원 3분의 2 이상 찬성의 총회 의결을 거쳐야 합니다.
기한
사업계획승인을 받은 날부터 5년 안에 공사를 시작해야 합니다. 정당한 사유가 있으면 승인권자가 그 사유가 없어진 날부터 1년 범위에서 늘려 줄 수 있습니다. 기한 안에 공사를 시작하지 않으면 승인이 취소될 수 있습니다(주택법 제16조 제1항·제4항 제1호).
근거 주택법 제16조 제1항, 주택법 제16조 제4항 제1호
근거 주택법 제15조 제1항, 주택법 제21조 제1항, 주택법 제22조 제1항, 주택법 시행령 제20조 제7항, 주택법 시행령 제22조 제3항
주택조합의 소유권 확보 비율은 2026.9.8. 공포·시행된 개정으로 95%에서 80%로 바뀌었습니다(부칙 제1조 단서). 부칙에 이 조항의 별도 적용례·경과조치는 보이지 않습니다. 사업비 10% 증액 총회 의결(주택법 제12조의2)은 2027.3.9. 시행이고 그 뒤 증액분부터 적용됩니다(부칙 제6조).
관련 판례
4. 착공·분양
109곳지금 이 단계요건
- 공사를 시작하려면 승인권자에게 착공 신고를 해야 합니다.
- 매도청구 대상 땅이 남아 있으면, 그 땅 주인이 매도에 합의하거나 매도청구 소송에서 이긴 판결(확정 전 판결 포함)을 받아야 그 땅에 공사를 시작할 수 있습니다.
- 조합과 공동사업주체인 시공자는 공사 시공보증서를 조합에 내야 합니다. 승인권자는 착공 신고 때 이를 확인합니다.
- 조합은 조합원에게 주택을 우선 공급할 수 있고, 남는 세대는 일반분양합니다.
자주 생기는 문제
- 공사비 인상 요구나 시공사와의 다툼으로 공사가 멈출 수 있습니다.
- 일반분양이 잘 안 되면 조합 수입이 줄고 조합원 부담이 늘 수 있습니다.
- 추가분담금을 정한 총회 결의의 절차나 내용을 두고 다툼이 생길 수 있습니다.
- 주택 소유와 세대주 요건은 입주 가능일까지 지켜야 합니다. 이 시기에 집을 사거나, 세대를 합치거나, 세대주가 바뀌면 자격을 잃을 수 있습니다.
기한
이번에 확인한 주택법 조문 중에는 착공 뒤 공사를 언제까지 마쳐야 하는지 정한 규정이 없습니다. 공사 기간은 시공 계약과 사업계획에 따릅니다.
근거 주택법 제16조 제2항, 주택법 제21조 제2항, 주택법 제14조의4, 주택법 제11조 제6항
관련 판례
5. 사용검사(준공)·입주
147곳지금 이 단계요건
- 사업을 마치면 시장·군수·구청장의 사용검사를 받아야 합니다.
- 사용검사 전에는 주택을 쓸 수 없습니다. 임시 사용승인을 받은 경우는 예외입니다.
- 조합이 파산 등으로 사용검사를 받을 수 없거나 정당한 이유 없이 절차를 밟지 않으면, 시공보증자·시공자·입주예정자가 사용검사를 받을 수 있습니다.
- 시장·군수·구청장은 사용검사 때 주택전산망으로 조합원 자격을 다시 확인합니다.
자주 생기는 문제
- 사용검사 단계의 자격 확인에서 부적격 판정을 받는 조합원이 생길 수 있습니다.
- 추가분담금 정산과 하자 문제가 함께 생길 수 있습니다.
- 입주 뒤에도 조합이 해산하지 않고 남아 운영비가 계속 나가는 경우가 있습니다.
기한
2027.3.9.부터: 조합 임원은 사용검사를 받은 날부터 1년이 되는 날까지 해산 총회를 소집해야 합니다. 해산은 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 찬성으로 의결합니다. 임원이 소집하지 않으면 조합원 5분의 1 이상이 요구해 총회를 열 수 있습니다. 그 1년이 지난 날부터 6개월 안에 해산을 의결하지 않으면 시장·군수·구청장이 설립인가를 취소해야 합니다(정당한 사유를 소명하면 유예 가능). 2027.3.9. 전에 사용검사를 받고 아직 해산하지 않은 조합은 2027.3.9.을 사용검사일로 봅니다. 2026년 11월 현재 시행 중인 법에는 이 기한이 없습니다.
근거 주택법 제14조의2 제3항·제4항·제5항(2027.3.9. 시행), 주택법 부칙(법률 제21902호) 제7조 제2항
근거 주택법 제49조 제1항·제3항·제4항, 주택법 시행규칙 제8조 제3항 제3호, 주택법 시행령 제20조 제7항
사용검사 후 1년, 5분의 1, 6개월 기한은 2027.3.9. 시행 예정 조문입니다.
6. 청산·해산
67곳지금 이 단계요건
- 조합을 해산하려면 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 합니다.
- 해산 인가를 신청할 때는 해산 결의에 필요한 수만큼의 조합원 동의를 받은 정산서를 내야 합니다.
- 해산이나 사업 종결을 결의하면 청산인을 뽑습니다. 원칙적으로 조합 임원이나 발기인이 청산인이 되고, 규약이나 총회 결의로 달리 정할 수 있습니다.
- 조합 임원과 발기인은 모든 돈의 거래 장부와 증빙을 해산 인가를 받는 날까지 보관해야 합니다.
- 규약에는 청산 절차와 청산금을 걷고 나눠 주는 방법이 들어가야 합니다.
자주 생기는 문제
- 남은 돈을 나누거나 모자란 돈(청산금)을 걷는 문제로 다툼이 생길 수 있습니다.
- 청산인이 일을 하지 않아 정산이 늦어질 수 있습니다.
- 사업이 중간에 멈춰 해산하면 남은 재산이 적어 낸 돈을 되찾기 어려울 수 있습니다.
- 업무대행자가 잘못해 손해가 났다면 업무대행자에게 배상 책임을 물을 수 있는지 검토할 수 있습니다(주택법 제11조의2 제5항).
기한
현행: 해산 여부나 사업 종결 여부를 정하는 총회는 기한이 된 날부터 3개월 안에 열어야 하고, 7일 전까지 목적·안건·일시·장소를 알려야 합니다(주택법 제14조의2 제3항, 주택법 시행령 제25조의2 제1항). 2027.3.9.부터: 사용검사 뒤 1년 안에 해산 총회를 소집해야 하고, 청산인은 지체 없이 성실하게 직무를 해야 합니다. 청산인이 될 사람이 없으면 시장·군수·구청장이 법원에 청산인 선임을 청구할 수 있습니다.
근거 주택법 제14조의2 제3항, 주택법 시행령 제25조의2 제1항, 주택법 제14조의2 제7항·제8항(2027.3.9. 시행)
근거 주택법 제11조 제1항, 주택법 시행령 제20조 제1항 제3호, 주택법 제14조의2 제4항, 주택법 시행령 제25조의2 제4항, 주택법 제14조의3 제2항, 주택법 시행령 제20조 제2항 제10호
청산인 성실 의무와 법원 선임 청구는 2027.3.9. 시행 예정 조문입니다.