민법 지역주택조합 관련 조문

권리는 신의에 따라 성실하게 행사해야 하고 남용하면 안 된다는 원칙(신의칙)입니다. 법원이 계약 해제·사정변경이나 조합의 권리 행사가 지나친지 판단할 때 기준으로 씁니다.

법인의 대표자가 직무와 관련해 남에게 손해를 입히면 법인이 배상할 책임이 있다는 조문입니다. 법인이 아닌 지역주택조합에도 이 조문을 유추해 조합장 등의 불법행위에 조합 책임을 묻는 경우가 있습니다.

법인 이사의 대표권을 정관 등으로 제한했더라도 등기하지 않으면 제3자에게 그 제한을 주장할 수 없다는 조문입니다. 다만 등기를 하지 않는 조합 같은 비법인사단에는 이 조문이 그대로 적용되지 않습니다. 판례는 대표자가 정관상 필요한 총회 결의 없이 한 거래는 거래상대방이 그 제한을 알았거나 알 수 있었을 때 무효로 보지만, 조합 재산(총유물)의 처분처럼 법률상 총회 결의가 필요한 행위는 결의가 없으면 상대방이 몰랐더라도 무효로 봅니다.

이사는 정관이나 총회 결의로 금지되지 않은 범위에서만 특정한 행위를 다른 사람에게 대리시킬 수 있다는 조문입니다. 조합장이 업무를 통째로 다른 사람에게 맡긴 경우 그 효력을 따질 때 검토합니다.

이사가 임무를 게을리해 법인에 손해를 입히면 법인에 배상할 책임이 있다는 조문입니다. 조합 임원의 책임을 따질 때 함께 검토합니다.

선량한 풍속이나 사회질서에 어긋나는 내용의 계약은 무효라는 조문입니다.

급박한 사정이나 경솔·무경험을 이용해 현저하게 불공정하게 맺은 계약은 무효라는 조문입니다.

사회질서와 관계없는 법 규정은 당사자가 다르게 약속하면 그 약속이 우선한다는 조문입니다. 규약·계약 조항이 법과 다를 때 어느 쪽을 따를지 판단하는 출발점입니다.

진심이 아닌 의사표시도 원칙적으로 효력이 있지만, 상대방이 진심이 아닌 줄 알았거나 알 수 있었다면 무효라는 조문입니다.

상대방과 짜고 한 거짓 의사표시(가장행위)는 무효라는 조문입니다. 다만 그 사정을 모르는 제3자에게는 무효를 주장할 수 없습니다.

계약의 중요한 부분을 잘못 알고(착오) 계약했다면 취소할 수 있다는 조문입니다. 다만 본인의 중대한 과실로 잘못 안 경우에는 취소할 수 없습니다.

속거나(사기) 협박을 받아(강박) 한 계약은 취소할 수 있다는 조문입니다. 토지 확보율 등을 사실과 다르게 듣고 가입한 경우 가입계약 취소를 검토할 때 근거가 됩니다.

대리인은 본인의 허락 없이 자기 자신과 계약하거나 한 계약에서 양쪽을 동시에 대리할 수 없다는 조문입니다(다만 채무 이행은 가능). 조합 임원이나 업무대행사가 조합을 대리해 자기 또는 관계 회사와 계약한 경우에 문제가 됩니다.

대리인이 권한 밖의 일을 했어도 상대방이 권한이 있다고 믿을 정당한 이유가 있으면 본인이 책임진다는 조문(표현대리)입니다. 업무대행사 직원이나 홍보관 직원이 한 약속에 조합이 책임지는지 따질 때 쓰입니다.

대리권이 없는 사람이 남을 대리해 맺은 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없다는 조문입니다. 권한 없는 사람이 조합 이름으로 맺은 약정의 효력을 다툴 때 검토합니다.

대리권 없이 남의 대리인으로 계약한 사람은 본인이 추인하지 않으면 상대방의 선택에 따라 계약을 이행하거나 손해를 배상할 책임이 있다는 조문입니다. 다만 상대방이 대리권이 없다는 것을 알았거나 알 수 있었을 때, 또는 대리인이 제한능력자일 때는 이 책임을 물을 수 없습니다. 추진위원회나 대행사가 권한 없이 계약한 경우에 검토합니다.

계약의 일부가 무효면 원칙적으로 전부 무효지만, 그 부분이 없었어도 계약했으리라 인정되면 나머지는 유효하다는 조문입니다. 안심보장약정 같은 특약만 무효인 경우에 자주 쟁점이 됩니다.

취소된 계약은 처음부터 무효였던 것으로 본다는 조문입니다. 가입계약을 취소하면 낸 돈의 반환을 부당이득으로 청구하게 됩니다.

취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안에 행사해야 한다는 조문입니다. 사기·착오를 이유로 한 가입계약 취소에도 이 기간이 적용됩니다.

조건이 이루어지면 불이익을 받는 당사자가 신의에 반해 조건 성취를 방해하면 상대방은 조건이 이루어진 것으로 주장할 수 있다는 조문입니다(반대 경우도 같음). '사업계획승인을 못 받으면 환불' 같은 조건을 둘러싼 다툼에서 쓰입니다.

일반 채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성된다는 조문입니다. 분담금 반환 같은 청구의 시효를 따질 때 기본이 됩니다.

판결로 확정된 채권은 원래 시효가 짧았더라도 확정 뒤 10년의 시효가 적용된다는 조문입니다.

소송 등 청구, 압류·가압류·가처분, 상대방의 채무 승인이 있으면 소멸시효가 중단된다는 조문입니다.

내용증명 같은 최고만으로는 시효가 잠시 멈출 뿐이고, 6개월 안에 소송·가압류 등을 해야 중단 효력이 생긴다는 조문입니다.

법인이 아닌 사단의 구성원들이 물건을 함께 가지는 형태를 '총유'라고 한다는 조문입니다. 지역주택조합은 보통 비법인사단이어서 조합 재산은 조합원 전원의 총유가 됩니다.

총유 재산의 관리·처분은 사원총회 결의로 한다는 조문입니다. 조합 재산을 총회 결의 없이 처분하거나 쓰면 그 효력을 다툴 수 있는 근거가 됩니다.

총유 재산에 대한 권리·의무는 사원 지위를 얻거나 잃으면 함께 얻거나 잃는다는 조문입니다. 탈퇴한 조합원은 조합 재산에 대한 지분을 따로 주장하기 어렵습니다.

공동소유 규정을 소유권이 아닌 다른 재산권(채권 등)에도 준용한다는 조문입니다. 비법인사단인 조합의 채권 같은 재산권도 총유 규정에 따라 다루는 근거가 됩니다.

상대방이 약속한 대로 이행하지 않으면(채무불이행) 손해배상을 청구할 수 있다는 조문입니다. 다만 상대방에게 고의나 과실이 없으면 책임이 없습니다.

채무자가 다른 사람을 써서 채무를 이행할 때 그 사람의 고의·과실은 채무자의 고의·과실로 본다는 조문입니다. 조합이 업무대행사를 통해 한 업무의 잘못을 조합의 책임으로 볼 수 있는지 따질 때 쓰입니다.

채무불이행 손해배상은 통상의 손해까지이고, 특별한 사정으로 생긴 손해는 상대방이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 배상한다는 조문입니다.

채무불이행으로 손해배상을 정할 때 채권자에게도 잘못이 있으면 법원이 이를 참작해야 한다는 조문(과실상계)입니다. 가입자가 계약 내용을 살피지 않은 점 등이 배상액을 줄이는 사유로 다퉈질 수 있습니다.

위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정하고, 예정액이 부당하게 많으면 법원이 줄일 수 있다는 조문입니다. 탈퇴할 때 위약금 명목으로 공제하는 금액이 지나친지 다툴 때 검토합니다.

채권자가 자기 채권을 지키려고 채무자가 행사하지 않는 권리를 대신 행사할 수 있다는 조문(채권자대위권)입니다.

채무자가 채권자를 해치는 줄 알면서 재산을 빼돌리면 채권자가 그 행위를 취소하고 원상회복을 구할 수 있다는 조문(채권자취소권)입니다. 취소원인을 안 날부터 1년, 행위가 있은 날부터 5년 안에 소를 내야 합니다.

서로 의무를 지는 계약에서 상대방이 자기 의무를 이행할 때까지 내 의무 이행을 거절할 수 있다는 조문(동시이행 항변권)입니다. 다만 내가 먼저 이행하기로 되어 있으면 원칙적으로 거절할 수 없고, 상대방이 이행하기 어려울 현저한 사유가 있을 때에만 예외가 됩니다. 계약 해제 뒤 서로 돌려줄 것이 있을 때나 분담금 납부와 사업 진행이 맞물릴 때 다퉈집니다.

계약이나 법에 따라 해제권이 있으면 상대방에 대한 의사표시로 해제하고, 한 번 한 해제는 철회할 수 없다는 조문입니다.

상대방이 이행하지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 촉구하고, 그래도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다는 조문입니다.

계약이 해제되면 서로 원래 상태로 돌려놓아야 하고, 돌려줄 돈에는 받은 날부터 이자를 붙여야 한다는 조문입니다.

계약을 해지하거나 해제해도 손해배상은 따로 청구할 수 있다는 조문입니다. 가입계약을 해제하면서 낸 돈 반환과 함께 손해배상을 구할 수 있는 근거입니다.

돈을 빌려주고 같은 금액으로 돌려받기로 하는 계약(소비대차)의 뜻을 정한 조문입니다. 조합원이 조합에 빌려준 돈이나 차용금 형태의 납입금을 따질 때 씁니다.

빌린 돈은 약정한 때 갚아야 하고, 갚을 때를 정하지 않았다면 빌려준 사람이 상당한 기간을 정해 반환을 촉구해야 한다는 조문입니다.

위임은 한쪽이 사무 처리를 맡기고 상대방이 승낙하면 성립한다는 조문입니다. 조합과 업무대행사 사이의 업무대행계약을 위임으로 보고 판단하는 근거가 됩니다.

위임받은 사람은 선량한 관리자의 주의로 맡은 일을 처리해야 한다는 조문(선관주의의무)입니다. 업무대행사나 조합 임원이 업무를 소홀히 해 손해가 생겼을 때 책임을 묻는 근거입니다.

위임받은 사람은 특약이 없으면 보수를 청구할 수 없고, 보수가 있더라도 원칙적으로 일을 마친 뒤에 청구할 수 있다는 조문입니다. 위임받은 사람 책임 없이 중간에 끝나면 처리한 비율만큼 청구할 수 있어, 업무대행사가 받은 용역비가 적정한지 다툴 때 쓰입니다.

위임계약은 각 당사자가 언제든 해지할 수 있지만, 부득이한 사유 없이 상대방에게 불리한 때 해지하면 손해를 배상해야 한다는 조문입니다. 조합과 업무대행사 사이의 계약 해지에서 자주 다뤄집니다.

두 사람 이상이 서로 출자해 공동사업을 하기로 약정하면 조합이 성립한다는 조문입니다. 다만 지역주택조합은 판례상 대부분 비법인사단으로 보아 민법의 조합 규정이 그대로 적용되지는 않으므로, 어느 쪽인지 먼저 따집니다.

조합원이 낸 출자와 그 밖의 조합재산은 조합원 모두의 합유라는 조문입니다. 지역주택조합은 판례상 대부분 비법인사단으로 보아 조합재산을 총유(제275조)로 다루므로, 어느 쪽에 해당하는지에 따라 적용이 달라집니다.

돈을 내기로 한 조합원이 출자 시기를 늦추면 연체이자를 내는 것 외에 손해도 배상해야 한다는 조문입니다. 민법상 조합에 관한 규정이어서, 지역주택조합의 분담금 연체는 보통 가입계약·규약에서 정한 연체료에 따릅니다.

존속기간을 정하지 않은 조합에서는 조합원이 언제든 탈퇴할 수 있지만 부득이한 사유 없이 조합에 불리한 시기에는 탈퇴하지 못한다는 조문입니다. 지역주택조합 탈퇴는 보통 규약에 따르므로, 이 조문이 적용되는지는 조합의 성격에 따라 달라집니다.

탈퇴한 조합원과의 정산은 탈퇴 당시의 조합 재산 상태를 기준으로 하고, 지분은 돈으로 돌려줄 수 있다는 조문입니다. 탈퇴 시 환급금 계산 방식을 따질 때 비교 기준으로 쓰입니다.

법률상 원인 없이 남의 재산으로 이익을 얻고 손해를 입혔다면 그 이익을 돌려줘야 한다는 조문(부당이득)입니다. 가입계약이 무효·취소된 뒤 낸 분담금·업무추진비 반환을 청구하는 기본 근거입니다.

갚을 의무가 없는 줄 알면서 갚았다면 돌려달라고 할 수 없다는 조문입니다.

의무가 없는 사람이 착오로 갚았더라도 그것이 도의에 맞는 경우에는 돌려달라고 할 수 없다는 조문입니다.

부당이득을 돌려줄 때 사정을 몰랐던(선의) 쪽은 남아 있는 이익만, 알았던(악의) 쪽은 이자까지 붙여 돌려주고 손해도 배상해야 한다는 조문입니다.

이익을 받은 뒤 법률상 원인이 없음을 알게 되면 그때부터, 선의의 수익자라도 소송에서 지면 소를 제기한 때부터 악의의 수익자로 본다는 조문입니다. 부당이득 반환에서 이자를 언제부터 붙이는지에 영향을 줍니다.

고의나 과실로 위법하게 남에게 손해를 입힌 사람은 배상할 책임이 있다는 조문(불법행위)입니다. 허위 광고나 횡령으로 입은 손해의 배상을 구할 때 근거가 됩니다.

직원을 써서 일을 시킨 사람은 직원이 그 일을 하면서 남에게 입힌 손해를 배상할 책임이 있다는 조문(사용자책임)입니다. 업무대행사 직원이나 홍보관 상담원의 불법행위에 회사 책임을 물을 때 검토합니다.

여러 사람이 함께 불법행위로 손해를 입히면 연대해 배상할 책임이 있고, 돕거나 부추긴 사람도 같이 책임진다는 조문입니다.

불법행위 손해배상 청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위가 있은 날부터 10년이 지나면 시효로 소멸한다는 조문입니다.