주택법 지역주택조합 관련 조문

주택법에 쓰는 말의 뜻을 정한 조문입니다. 지주택에서는 제11호 가목이 중요한데, 지역주택조합을 '법이 정한 권역(예: 서울·인천·경기)에 거주하는 주민이 주택을 마련하려고 설립한 조합'으로 정의합니다. 6개월 이상 거주 같은 구체적인 조합원 자격은 시행령 제21조에서 정합니다.

일정 규모 이상 주택을 짓는 사업자는 국토교통부장관에게 등록해야 하지만, 등록사업자와 공동으로 사업을 하는 주택조합은 따로 등록하지 않아도 된다는 조문입니다. 조합과 함께 사업을 하는 시공사·사업자가 등록사업자인지 확인할 때 근거가 됩니다.

지역주택조합은 건설사 같은 등록사업자와 함께 '공동사업주체'로 사업을 할 수 있다는 조문입니다. 이때 비용·책임을 어떻게 나눌지는 조합과 시공사가 맺은 협약으로 정합니다.

등록사업자가 사업계획승인을 받아 분양·임대용 주택을 지을 때 기술능력·실적 등 대통령령으로 정한 기준을 갖추면 건설사업자로 보아 직접 시공할 수 있다는 조문입니다. 이때 건설산업기본법의 건설기술인 배치, 손해배상책임, 벌칙 등 일부 규정이 함께 적용됩니다.

지역주택조합을 만들려면 시장·군수·구청장의 설립인가를 받아야 하고, 사업 부지의 80% 이상 사용권원과 15% 이상 소유권을 갖춰야 한다는 조문입니다. 조합원은 규약에 따라 탈퇴할 수 있고, 탈퇴·제명된 조합원은 규약에 따라 낸 비용의 환급을 청구할 수 있다는 근거(제8항·제9항)도 여기에 있습니다.

조합원 모집 같은 조합 업무는 법이 정한 자격과 자본금을 갖춘 업무대행사만 맡을 수 있고, 계약금 등 돈의 보관은 신탁업자에게 맡겨야 한다는 조문입니다. 업무대행사가 자기 잘못으로 조합이나 조합원에게 손해를 입히면 배상할 책임이 있다고 정합니다(제5항).

조합원을 모집하려면 사업 부지 50% 이상의 사용권원을 확보해 미리 신고하고 공개모집해야 한다는 조문입니다. 가입계약서에 사업 개요, 분담금, 토지 확보 비율, 탈퇴·환급 방법 등을 반드시 적도록 정합니다(제8항).

모집하는 쪽(조합·추진위·업무대행사)이 가입계약서의 중요한 내용을 가입자가 이해하도록 설명하고, 이해했다는 확인서를 받아 가입자에게 내주어야 한다는 조문입니다. 설명이 제대로 없었다면 계약 취소 등을 다툴 때 근거로 검토합니다.

조합원 모집 광고에 넣어야 할 내용과 하면 안 되는 광고를 정한 조문입니다. 분담금이 늘 수 있는데 공급가격이 확정된 것처럼 알리거나, 토지 확보 비율을 사실과 다르게 알리는 것 등을 금지합니다.

가입할 때 낸 돈(가입비등)은 은행 같은 예치기관에 맡겨야 하고, 가입자는 예치한 날부터 30일 안에 가입 청약을 철회할 수 있다는 조문입니다. 이 기간 안의 철회에는 위약금이나 손해배상을 청구할 수 없도록 정합니다.

조합 임원·발기인이 분기마다 실적보고서를 쓰고, 규약·총회 의사록·회계감사보고서 같은 자료를 15일 안에 인터넷 등으로 공개해야 한다는 조문입니다. 조합원이 조합원 명부·토지 확보 자료 등의 열람·복사를 요청하면 15일 안에 따라야 합니다.

2027년 3월 9일부터 새로 시행되는 조문입니다. 주택조합 사업비가 10% 이상(물가상승분 제외) 늘어나면 조합원 3분의 2 이상 출석과 출석자 3분의 2 이상 찬성의 총회 의결을 거쳐야 합니다.

미성년자, 복권되지 않은 파산자, 일정한 형을 받은 사람, 시공사·업무대행사 임직원 등은 조합 임원·발기인이 될 수 없다는 조문입니다. 임원이 이런 사유에 해당하게 되면 당연히 퇴직하지만, 그 전에 한 일의 효력은 그대로 남습니다.

시장·군수·구청장이 조합원 자격을 전산으로 확인하고, 거짓으로 설립인가를 받은 조합의 인가를 취소하거나 법을 어긴 모집주체에게 시정을 명할 수 있다는 조문입니다.

설립인가 후 3년 안에 사업계획승인을 받지 못하면 총회에서 해산 여부를, 모집신고 수리 후 2년 안에 설립인가를 받지 못하면 가입자 전원 총회에서 사업 종결 여부를 정해야 한다는 조문입니다. 사업이 오래 멈춘 조합에서 해산·청산을 요구할 때 근거로 씁니다.

주택조합은 정해진 때마다 외부 회계감사를 받아 결과를 시장·군수·구청장에게 보고해야 하고, 임원은 돈의 모든 입출금을 월별 장부와 증빙으로 남겨 두어야 한다는 조문입니다.

조합이 공동사업주체로 시공사를 고르면, 시공사는 공사를 끝까지 하지 못할 때를 대비한 시공보증서를 조합에 내야 한다는 조문입니다. 착공신고 때 관청이 이를 확인합니다.

2027년 3월 9일부터 새로 시행되는 조문입니다. 조합원 5분의 1 이상이 요구하거나 공사비가 일정 비율 이상 늘면 조합은 한국부동산원 등 검증기관에 공사비 검증을 맡기고, 결과를 총회에서 공개해야 합니다.

일정 규모 이상의 주택건설사업은 사업계획승인을 받아야 한다는 조문입니다. 지역주택조합도 설립인가 다음 단계로 이 승인을 받아야 착공할 수 있습니다.

사업계획승인을 받으면 원칙적으로 5년 안에 공사를 시작해야 하고, 착공하지 않거나 대지 소유권을 잃는 등의 경우 승인이 취소될 수 있다는 조문입니다.

사업계획승인을 받으려면 원칙적으로 사업 부지의 소유권을 확보해야 한다는 조문입니다. 다만 지구단위계획 결정이 필요한 사업에서 등록사업자와 함께 사업하는 주택조합은 부지의 80% 이상 소유권을 확보하고 나머지 땅이 매도청구 대상이면 승인을 받을 수 있습니다.

사업계획승인을 받은 조합이 아직 확보하지 못한 땅의 주인에게 시가로 팔라고 청구(매도청구)할 수 있다는 조문입니다. 95% 이상 확보했는지, 땅 주인이 언제부터 소유했는지에 따라 청구할 수 있는 상대가 달라지고, 먼저 3개월 이상 협의해야 합니다.

땅 주인이 어디 있는지 알기 어려우면 신문 공고를 거쳐 매도청구 대상으로 보고, 감정평가액을 공탁한 뒤 사업을 진행할 수 있다는 조문입니다.

공사를 마치면 사용검사를 받아야 입주할 수 있다는 조문입니다. 사업주체가 파산했거나 정당한 이유 없이 절차를 밟지 않으면 시공보증사나 입주예정자가 사용검사를 받을 수 있습니다.

사업주체가 주택을 공급할 때 입주자 모집 승인, 모집 시기·조건·절차, 마감자재 목록표 제공, 표시·광고 사본 제출 등을 지켜야 한다는 조문입니다. 조합이 조합원 몫 외의 일반분양을 할 때 적용되는 공급 규칙의 기본입니다.

국토교통부장관이나 지자체장이 인가·신고를 한 자에게 보고를 요구하거나 공무원이 사업장에 들어가 검사할 수 있다는 조문입니다.

사업주체 등이 주택법이나 그에 따른 명령을 어기면 국토교통부장관이나 지자체장이 공사 중지·원상복구 같은 조치를 명할 수 있다는 조문입니다.

주택법상 감리업무를 하는 사람, 품질점검단·분양가심사위원회의 위원 중 공무원이 아닌 사람은 형법의 뇌물죄(제129조~제132조)를 적용할 때 공무원으로 본다는 조문입니다. 조합 임원은 여기에 들어 있지 않습니다.

신고 없이 조합원을 모집하거나, 금지된 모집 광고를 하거나, 가입비를 예치하지 않거나, 조합 자료를 거짓으로 공개한 경우 등에 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금을 정한 벌칙 조문입니다.

조합 자료를 공개하지 않거나 조합원의 열람·복사 요청에 따르지 않은 임원·발기인, 실적보고서를 쓰지 않은 경우, 회계감사를 받지 않은 경우 등에 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금을 정한 벌칙 조문입니다.

가입계약서 작성 의무나 설명·확인서 교부 의무를 어기는 등 상대적으로 가벼운 위반에 과태료를 정한 조문입니다.